วันพฤหัสบดี, 23 กันยายน 2564

ส.บ้านจัดสรร ระบุปีนี้ตลาดคอนโดฯอ่วม-แนวราบยังโตได้ WFH หนุน แนะผู้ประกอบการช่วยลูกค้าวางแผน

20 เม.ย. 2020
23

นายอธิป พีชานนท์ นายกกิตติมศักดิ์ สมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร และประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า ธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ในปี 63 ได้รับผลกระทบค่อนข้างมาก หลังการปพร่ระบาดไวรัสโควิด-19 เริ่มมีมากขึ้น และการที่รัฐบาลมีการดำเนินการควบคุมการทำกิจกรรมต่างๆในประเทศอย่างเข้มงวดในช่วงที่ผ่านมา ซึ่งส่งผลกระทบมาถึงการขายที่อยู่อาศัยชะลอตัวลงไปด้วย

ประกอบกับกำลังซื้อในประเทศถูกผลกระทบจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 เข้ามาซ้ำเติมอีก จากก่อนหน้านี้ที่กำลังซื้อที่กำลังซื้อยังไม่ค่อยฟื้นตัวดีนัก ทำให้เกิดความไม่มั่นใจในการใช้จ่าย และชะลอการตัดสินใจซื้อออกไปอีก จึงมองว่ายอดขายที่อยู่อาศัยสร้างใหม่ในปีนี้ทั้งคอนโดมิเนียมและแนวราบทั่วประเทศจะหดตัวลงมากกว่า 25%

การหดตัวลงของยอดขายที่อยู่อาศัยใหม่ส่วนใหญ่มาจากการหดตัวของตลาดคอนโดมิเนียมที่ได้รับผลกระทบหนักสุด โดยช่วงต้นปีการซื้อคอนโดมิเนียมได้รับผลกระทบจากกำลังซื้อชะลอตัว และเมื่อมีปัจจัยโควิด-19 เข้ามากระทบทำให้ชะลอตัวเพิ่มขึ้น และผู้ซื้อในกลุ่มนักลงทุนก็หายไปจากตลาดค่อนข้างมาก หลังการเช่าคอนโดมิเนียมชะลอตัวลงด้วย ประกอบกับลูกค้าต่างชาติไม่สามารถซื้อได้ เนื่องจากมาตรการปิดประเทศทั้งประเทศต้นทาง และประเทศไทยด้วย ขณะเดียวกันซัพพลายคอนโดมิเนียมยังเหลืออยู่มาก ทำให้ตลาดคอนโดมิเนียมถูกกดดันอย่างหนัก

นายอธิป กล่าวว่า ยอดขายของตลาดคอนโดมินียมตั้งแต่ต้นปีถึงปัจจุบันหดตัวลงไปแล้วเกือบ 40% ทำให้ทั้งปี 63 คาดว่าจะหดตัวไม่ต่ำกว่า 40% เช่นกัน ซึ่งมีโอกาสสูงที่จะได้เห็นตัวเลขดังกล่าว โดยที่ในช่วงนี้จะเห็นผู้ประกอบการต่างออกมาทำแคมเปญและให้ส่วนลดเพื่อระบายสต๊อกคอนโดมิเนียมออกไปอย่างมาก เพื่อให้ได้รับเงินกลับมาเสริมสภาพคล่องให้กับบริษัท และในอีกแง่หนึ่งจะช่วยให้ซัพพลายของคอนโดมิเนียมในตลาดลดลง แต่ประเด็นสำคัญ คือ กำลังซื้อและการตัดสินใจซื้อที่ยังคงชะลอตัวอยู่ ทำให้กาทำแคมเปญเพื่อระบายสต๊อกอกไปอาจจะขายได้ช้ากว่าภาวะปกติ และหลังภาวะต่างๆกลับมาสู่ปกติแล้ว มองว่าตลาดคอนโดมิเนียมจะต้องใช้ระยะเวลาในการฟื้นตัวอีกสักพัก

ส่วนตลาดที่อยู่อาศัยแนวราบได้รับผลกระทบน้อยกว่า และยอดขายยังเป็นบวก เนื่องจากวัตถุประสงค์ในการซื้อตั้งแต่แรกของแนวราบต่างจากคอนโดมิเนียม และกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเป็นในลักษณะครอบครัว ซึ่งเป็นกลุ่มลูกค้าที่ซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง ไม่ได้ซื้อเพื่อลงทุน รวมถึงไม่มีกลุ่มลูกค้าต่างชาติในโครงการแนวราบ

และหลังจากเกิดการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ขึ้น ทำให้ได้ข้อมูลที่ถือเป็น Big Data ใหม่ที่เกี่ยวข้องกับพฤติกรรมของลูกค้าที่ซื้อบ้านแนวราบ เนื่องจากมีการทำงานจากบ้านมากขึ้น ทำให้เริ่มมีความรู้สึกว่าบ้านที่อยู่แบบครอบครัวขนาดใหญ่มีพื้นที่รองรับไม่เพียงพอเมื่อต้องทำงานที่บ้านพร้อมกัน ส่งผลต่อมุมมองของลูกค้ามองหาบ้านเพื่อแยกครอบครัวออกมา และเป็นบ้านที่มีพื้นที่รองรับต่อการทำงานที่บ้าน เพื่อเตรียมพร้อมหากกลับสู่ภาวะปกติแล้วรูปแบบการทำงานอาจจะต้องเปลี่ยนมาทำงานที่บ้านมากขึ้น ทำให้ยอดขายแนวราบในช่วงพ้นวิกฤตินี้ไปแล้วจะฟื้นตัวขึ้นเร็ว และยอดขายแนวราบจะยังเป็นบวกในปีนี้

ด้านภาพรวมของยอดโอนทั้งตลาดที่อยู่อาศัยในปี 63 คาดว่าจะปรับตัวลดลงมาอยู่ที่กว่า 6 แสนล้านบาท จากปกติที่แต่ละปีจะมียอดโอนที่อยู่อาศัยทั้งหมดรวมกันที่ 7-8 แสนล้านบาท โดยที่ยอดโอนในปีนี้ถือว่ายังไม่เป็นระดับที่น่ากังวล เพราะไม่ปรับตัวลดลงมากนัก เนื่องจากได้รับปัจจัยหนุนมาจากการโอนโครงการแนวราบ โดยเฉพาะโครงการในระดับราคา 1.5-5 ล้านบาท ซึ่งเป็นกลุ่มใหญ่ของตลาดในสัดส่วน 60% ที่เป็นกลุ่มที่มีกำลังซื้อ และมีผู้ซื้อมากที่สุด

ขณะที่การโอนในตลาดคอนโดมิเนียมปีนี้คาดว่าจะหดตัวลง 15-20% จากการที่ลูกค้าบางกลุ่มอาจจะตัดสินใจไม่โอนเมื่อถึงกำหนด เพราะไม่มั่นใจในความสามารถการผ่อนชำระ ทำให้เลือกที่จะทิ้งเงินดาวน์ไปแม้จะผ่อนจนครบงวดก็ตาม และกลุ่มลูกค้าที่เป็นนักลงทุนก็อาจจะไม่โอนด้วยเช่นกันเนื่องจากตลาดเช่าและลงทุนไม่ดีในช่วงนี้ รวมถึงลูกค้าชาวต่างชาติยังไม่สามารถเข้ามาโอนได้ เป็นแรงกดดันต่อยอดโอนคอนโดมิเนียมในปีนี้

นายอธิป ให้ข้อเสนอแนะกับผู้ประกอบการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์ทุกรายทำแผนโอนโครงการกับลูกค้า เพื่อรองรับหากลูกค้าเกิดปัญหาในการขอสินเชื่อ หรือมีแนวโน้มจะตัดสินใจไม่โอน จะต้องเตรียมการเจรจากับลูกค้าล่วงหน้า ติดต่อสอบถามอย่างต่อเนื่องก่อนช่วงการโอน เพื่อเตรียมความพร้อมของลูกค้า ในช่วงนี้ยอมรับว่าการพิจารณาสินเชื่อของธนาคารอาจจะเข้มงวดมาก ซึ่งเป็นสิ่งที่ทางผู้ประกอบการเข้าใจสถานการณ์ของธนาคารที่ต้องป้องกันความเสี่ยง

ดังนั้น จึงต้องเตรียมแผนรองรับให้กับลูกค้า เช่น การเตรียมความพร้อมทางด้านการเงินของลูกค้าก่อนยื่นกู้ การให้ข้อเสนอในการเปลี่ยนยูนิตเล็กลง หรือลดยูนิต เพื่อทำให้ภาระการผ่อนชำระของลูกค้าลดลง การพักชำระเงินดาวน์ 6 เดือน-1 ปี หรือหากลูกค้าดาวน์ครบแล้วและโครงการเตรียมโอนได้แล้ว แต่ลูกค้ายังไม่พร้อมโอน ควรให้ข้อเสนอลูกค้าเปลี่ยนไปโครงการอื่นที่ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง เพื่อให้ลูกค้ามีระยะเวลาเตรียมตัวเพิ่มขึ้น เป็นต้น สิ่งเหล่านี้จะช่วยให้ผู้ประกอบการไม่เสียลูกค้าไป และสินค้าคงเหลือไม่ตกมาเป็นภาระต้นทุน

ด้านสภาพคล่ององผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในภาวะวิกฤติถือว่าเป็นสิ่งสำคัญที่จะทำให้ธุรกิจสามารถดำเนินไปต่อและอยู่รอดได้ ทำให้ในช่วงนี้จะเห็นการทำแคมเปญและการลดราคาโครงการที่ยังเหลืออยู่ในสต๊อกออกมามาก เพราะผู้ประกอบการต้องการนำเงินกลับมาเป็นสภาพคล่องให้กับธุรกิจให้ได้มากที่สุด ซึ่งถือว่าช่วงนี้เป็นโอกาสของผู้ซื้อที่มีความพร้อมในการเข้าไปซื้ออสังหาริมทรัพย์ในราคาที่ถูกลง และมีตัวเลือกมากมายจากหลายค่ายออกมา ทำให้ผู้ซื้อได้รับความคุ้มค่ามาก

อย่างไรก็ตาม ยังมีปัญหาของผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่จะต้องระวัง คือ การผิดนัดชำระตราสารหนี้ หรือหุ้นกู้ที่ได้ออกไป ซึ่งช่วงที่ผ่านมามีการออกตราสารหนี้และหุ้นกู้เพื่อนำไปซื้อที่ดิน และพัฒนาโครงการเป็นจำนวนมาก และจะครบกำหนดอายุในปีนี้เป็นจำนวนมากเช่นเดียวกัน จากการที่ตลาดตราสารหนี้และหุ้นกู้มีแรงจูงใจในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยต่ำ ซึ่งทำให้ต้นทุนทางการเงินของผู้ประกอบการลดลง แต่ในส่วนของตราสารหนี้ของผู้ประกอบการที่ไม่มีอันดับเครดิตเรตติ้ง และสินทรัพย์ค้ำประกันเป็นสิ่งที่ต้องระมัดระวังการผิดนัดชำระในปีนี้ เพราะอาจจะมีผู้ประกอบการบางรายไม่มีเงินเพียงพอในการชำระคืนหนี้ และเป็นตราสารหนี้ที่ไม่เข้าเกณฑ์ของธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ที่จะเข้ามาช่วย ทำให้อาจจะส่งผลกระทบได้

นายอธิป เสนอให้ปรับปรุงเกณฑ์การออกตราสารหนี้ในอนาคตให้มีความเข้มงวดมากขึ้น โดยเฉพาะผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ควรจัดทำเครดิตเรตติ้งทุกราย เพื่อทำให้นักลงุนเกิดความมั่นใจ และก่อนออกตราสารหนี้ทุกครั้งแนะนำให้ผู้ประกอบการวางแผนทางการเงินล่วงหน้าว่าในระยะเวลา 5-10 ปี จะนำเงินจากส่วนไหนบ้างมารองรับการชำระคืนหนี้ ไม่ใช่จะคิดเพียงแต่การออกหุ้นกู้ชุดใหม่มาทดแทนหุ้นกู้ชุดเดิมเพียงอย่างเดียว ซึ่งจะทำให้การออกตราสารมีความน่าเชื่อถือมากขึ้น และสร้างมาตรฐานที่ดีให้กับตลาด

สำหรับวิกฤติเศรษฐกิจที่เกิดขึ้นจากการแพร่ระบาดของไวรัสโควิด-19 ในครั้งนี้ ในส่วนของภาคธุรกิจถือว่าไม่หนักเท่ากับวิกฤติเศรษฐกิจปี 40 ซึ่งในตอนนั้นถือว่าภาคธุรกิจ และภาคสถาบันทางการเงินได้รับผลกระทบมากจากโครงสร้างที่เปลี่ยนแปลงไป การมีหนี้มากทำให้เงินในกระเป๋าหายไปมาก และกว่าจะฟื้นก็ต้องใช้ระยะเวลาที่ค่อนข้างนาน เพราะการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างทางการเงิน และเศรษฐกิจที่เกิดขึ้น แต่ในครั้งนี้โครงสร้างทางการเงินและเศรษฐกิจยังเป็นเหมือนเดิม ภาคธุรกิจและสถาบันการเงินมีความแข็งแรงมากกว่าปี 40 แต่วิกฤติในครั้งนี้กระทบกับภาคประชาชนทั่วไปมากกว่า เพราะไม่สามารถทำมาหากินได้ และมีรายได้ลดลง ทำให้ภาคธุรกิจได้ผลกระทบในแง่ของการขาย ไม่มีรายได้ใหม่ๆเข้ามา

โดยมุมมองในการให้เศรษฐกิจไทยค่อยๆ กลับมาขับเคลื่อนได้นั้นภาครัฐจะต้องหันกลับมาเน้นกระตุ้นการบริโภคและการลงทุนในประเทศให้มากขึ้น เพราะตอนนี้ประเทศอื่นๆ ก็ยังเผชิญกับปัญหาที่ไม่สามารถแก้ไขให้คลี่คลายลง จึงไม่สามารถพึ่งพาการส่งออกและการท่องเที่ยวได้ว จึงอยากเห็นภาครัฐสร้างความมั่นใจในประเทศ โดยเฉพาะการลงทุนที่หลังจากปัญหาคลี่คลายภาครัฐควรนำร่องการลงทุนในประเทศเองก่อน เพื่อสร้างความมั่นใจให้ภาคเอกชนลงทุนตาม พร้อมกับค่อยๆ ทยอยผ่อนคลายให้เปิดบางสถานที่ประกอบการเพื่อทดลองดูว่าผลเป็นอย่างไร ถ้าดีขึ้นก็ค่อยๆขยายผลออกไปเพื่อให้เศรษฐกิจกลับมาขับเคลื่อนได้ตามปกติโดยเร็ว

 211 total views,  1 views today